2007/09/25

A minha casinha

Um apartamento é um bem real transaccionável. Mais, o seu direito de usufruto pode ser transaccionado sem perda de direito de transmissão da propriedade. Nenhuma novidade.

Um Imóvel como qualquer activo pode ser avaliado somando as rendas actualizadas subtraídas dos custos decorrentes da detenção da propriedade actualizados, custos de manutenção e custos fiscais.

Em termos reais e de forma muito simplificada podemos actualizar em perpetuidade o valor de arrendamento (r) potencial bem como em perpetuidade os custos de manutenção (m) e os custos fiscais (f).

O valor do imóvel seria = r/i - m/i –f/i , sendo que i seria a taxa de desconto a aplicar.

Esta taxa de desconto depende fundamentalmente de duas coisas. O risco de limitação de direitos de propriedade e uma taxa de referência (podemos usar a Euribor aqui, por simplicidade).

Sem muita matemática é fácil de ver que quanto maiores os valores de arrendamento previstos maior o valor dos imóveis. Quanto maiores os custos de manutenção, os custos fiscais e maior a taxa de desconto, via aumento da Euribor ou do aumento dos risco de direitos de propriedade, menor o valor do imóvel.

Premissas:

(i) Em Lisboa, os valores de arrendamento têm baixado, com taxas de ocupação baixas segurarem o preço anunciado mas a não segurarem a renda média, influenciada pelo tempo sem renda de todo.

(ii) Os custos fiscais continuam a subir

(iii) A taxa de desconto – o elemento mais importante – sem sinais de redução

(iv) Custos de manutenção a aumentar devido à pressão do legislador

A conclusão:

O valor dos imóveis, em média, só podia reduzir. Mesmo que existam nichos em que a oferta limitada sustente a valorização. Mantendo-se a premissas, tendencia terá de ser a mesma.

Premonições:

À Zandinga, prevejo que vamos continuar a ter mais oferta do que procura. Com as melhorias no mercado de arrendamento é provável que os proprietários de casas compradas para especulação as arrendem à espera de melhores dias. Os principais proprietários institucionais de imóveis já o estão a fazer. Têm de os rentabilizar de alguma forma. Aumenta a oferta no mercado de arrendamento, a procura ajusta-se reduzindo o preço de arrendamento e em prejuízo da procura de imóveis para compra. E assim se continuará a ver o valor dos imóveis a baixar.

À Nostradamus, prevejo que pode acontecer uma injecção de imóveis no mercado pelos institucionais que ainda não o fizeram para “segurar” o mercado. E aí o ajuste não vai ser tão tranquilo…

Uma coisa é certa. Todos os “interessados” no mercado defenderão as “boas” expectativas do mercado. Desde financiadores a construtores, de promotores a proprietários a agentes, todos defenderão que o mercado é à prova de bala e que somos imunes a problemas passados ou em outros mercados não nos atingem. A verdade é que em Portugal a maioria dos indivíduos estão do lado da oferta…

Disclaimer: O modelo de avaliação é ultra-simplista e serve para fundamentar o levantamento de confusão e dúvidas.

4 comentários:

Anónimo disse...

Uma correção: a taxa de desconto a aplicar não deve ser a Euribor, mas sim a Euribor MENOS A TAXA DE INFLAÇÃO.

Suponhamos que eu tenho uma casa que vale 100.000 euros. Se eu a vender e puser o dinheiro no banco a render 4% de juros (digamos), todos os anos recebo 4.000 euros de juros. Portanto, se eu, em vez de vender a casa, preferir arrendá-la, deverei pretender obter do arrendamento (subtraídos os custos com a manutenção da casa, condomínio etc) os mesmos 4.000 euros por ano.

Há no entanto uma diferença crucial. Enquanto que os 100.000 euros que eu tenho no banco sofrem permanentemente com a inflação - o que qer dizer que os 4.000 euros de juros anuais que deles recebo valem cada vez menos - a casa não se deteriora assim tanto com o tempo. De facto, eu posso AUMENTAR A RENDA todos os anos de acordo com a inflação, e portanto em cada ano futuro receberei mais do que 4.000 euros de rendas.

Ou seja, eu devo esperar do arrendamento da minha casa, no imediato, MENOS do que esperaria se a vendesse e pusesse o dinheiro a render no banco. Pois que, enquanto que a renda pode ser aumentada todos os anos e a casa se mantem em bom estado, o dinheiro no banco, e os juros que dele recebo, valem cada vez menos.

Luís Lavoura

Ricardo G. Francisco disse...

Está tudo em preços reais. Tambem não foram considerados os aumentos relativos à inflação nos outros pontos. O modelo continua a ser muito simples, de qualquer forma.

Anónimo disse...

http://www.altereconomia.org/web/index.php?option=com_content&task=view&id=134

Vale a pena ler as 10 ideias de Juan Torres López

Ricardo G. Francisco disse...

Anónimo,

Essa página já não existe.

Entretanto, obrigado pela informação de que existe mais um projecto político de combate ao neo-liberalismo. Quer informações sobre sites com projectos políticos de combate ao colectivismo?