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2008/01/15

Jessica Alba e Natalie Portman






O que é que têm em comum?



Funcionam muito bem para chamar a atenção para posts com assuntos chatos.

E agora o assunto chato.

Um dos poderes que o Estado ganhou durante o século XX foi o do monopólio sobre a emissão e certificação da moeda.

Este monopólio tem a defesa primordial de que o Estado é a entidade com menos risco de incumprimento das garantias de troca do papel-moeda por outro activo, o que tem um efeito de credibilização e estabilidade sobre a economia.

Hoje há pouca ou nenhuma contestação sobre este monopólio adquirido há décadas. As razões para a sua existência mais evocadas são as da relevância da política monetária para a estabilização da economia. Operações ao alcance de um banco central permitem a manipulação directa da massa monetária, influenciando directamente as taxas de juro "sem risco", de referência para o mercado financeiro, e indirectamente a inflação e o valor relativo da moeda emitida ou comprada.

As intervenções monetárias são extremamente eficazes no curto prazo, especialmente por comparação com intervenções orçamentais cujos reflexos podem tardar anos a sentirem-se. Este facto económico torna-se mais relevante com o aumento contínuo da relevância na economia e rapidez de reacção dos mercados e sistemas financeiros.

Portugal perdeu toda a influência sobre a moeda que aceita como sua. Esta foi talvez a maior perda de soberania como consequência da entrada na Zona Euro enquadrada na União Europeia. O Banco Central Europeu foi instituído para ser independente e com um único objectivo, a estabilidade de preços na Zona Euro. Um banco central criado à imagem do Banco central alemão.

O BCE é fundamentalmente diferente do FED americano. Desde o modelo de governação até ao grau de independência. A diferença fundamental é que o FED americano tem como objectivo, além do controle da inflação o crescimento da economia. Estes objectivos são muitas vezes contraditórios, pelo menos no curto prazo. Mais do que isso. A existência do objectivo de crescimento justifica a politização de curto prazo da política monetária e de permitir o financiamento de políticas orçamentais deficitárias com o pior dos impostos, a inflação.

Antes da entrada na zona Euro em Portugal a política monetária era menos independente da vontade política do que é hoje a aplicada pelo FED da vontade do governo dos EUA sendo que era usado mais ainda para atingir objectivos de crescimentos de curto prazo. Ainda hoje é possível ouvir vozes com saudade da possibilidade de desvalorização da moeda como meio para obter ganhos de competitividade.

Este poder imenso centralizado não existia no início do sec. XX. Em sistemas bancários centralizados a moeda era garantida em monopólio pelo estado mas tinha uma garantia directa ou indirecta real, o ouro. O ouro, metal precioso, tinha aceitação universal e existia em quantidades (e valor) estáveis ao longo dos séculos. Ou seja, os donos de papel-moeda podiam em qualquer momento trocar esse papel por um activo aceite universalmente. Mais, não existia "política monetária", dado que a base monetária estava directamente ligada não à vontade dos decisores mas sim à quantidade de ouro existente em geral e que era controlada pelo Banco emissor em particular.

O Ouro era o activo natural dada a sua aceitação universal, valor uniforme (baixo custo de transporte) e estabilidade de quantidades disponíveis.
Uma moeda suportada por um activo com as características acima apontadas tem a vantagem inegável de não ser politizável. Porque é que o valor de uma moeda está à disposição de uma entidade central?

Uma moeda gerida por uma entidade central com o objectivo único de reduzir a inflação, que é como quem diz, fazer acompanhar a massa monetária às necessidades dessa moeda, embora não funcione como regulador de oferta com a mesma eficiência que o mercado, tem a vantagem de não permitir disrupções. De facto essa é a grande justificação dada para o controle central da massa monetária. Embora um banco central não seja eficiente a controlar a inflação, pode ser eficaz a controlar grandes crises de liquidez. Este é o argumento que é bastante bem suportado por casos reais no livro de biográfico de Alan Greenspan.

Embora não seja um grande crítico da existência e do comportamento do BCE (tantas coisas antes na listinha revolucionária), defendo que a existência da possibilidade de concorrência de moedas traria as vantagens de ambos os sistemas, o garantido pelo estado e o garantido por uma base de activos com as características do ouro. O mercado funcionaria permitindo que quem preferisse uma moeda ou outra podessem fazer a sua escolha. No mínimo esta concorrência seria uma garantia de que o BCE tenha uma actuação de acordo com os seus objectivos estatutários. Or else...

2007/09/26

A minha casinha (3) e a geração aprisionada

Concordo claramente com o André Abrantes Amaral quando diz que somos uma geração aprisionada. A relação da vasta maioria das pessoas da nossa relação com a "casa" é semelhante ao da relação com a "licenciatura". O meio confunde-se com o fim.

Precisamos de casa para ter um tecto, leia-se um espaço privado e resguardado. O que nós precisamos é do direito de usufruto da casa. Este é o fim. O meio pode ser (ou não) a propriedade da casa. Precisamos de ter um meio de subsistencia, uma fonte de remuneração, de trabalho. A licenciatura é um meio para facilitar o acesso ao trabalho remunerado e a trabalhos melhor remunerados.

O mercado de "arrendamento novo" foi praticamente destruído. A nova lei de arrendamento veio no bom sentido assim como o método de resolução dos conflictos decorrentes deste tipo de contratos. Com o empurrão da crise do mercado imobiliário, que forçou a análise de formas alternativas à venda de rentabilização dos imóveis o que se está a ver no mercado é um aumento cada vez maior da oferta com redução dos preços pedidos e tambem o consequente aumento da procura.

Tudo isto para dizer que, e intrometendo-me na conversa entre o André e o Filipe Moura, que de facto hoje com as taxas de juro de referência onde estão e com os valores de aluguer, a escolha entre o aluguer de casa e a compra, mesmo vista a mais de 5 anos depende muito do negócio em concreto.

Aluguei uma casa em 2002 e para o efeito andei a estudar o mercado (com letra pequena) na altura. Comprei uma casa em 2003 e para o efeito estudei o mercado (também com letra pequena). Aluguei uma casa em 2007. Posso dizer que os preços e as alternativas do mercado de aluguer são racialmente diferentes. A mudança foi rápida o suficiente para que exista uma enorme assimetria de informação neste mercado.

Agora, a decisão de compra de casa é uma decisão de investimento. Até há poucos anos em geral, para um usufruto da casa a mais de 5 anos, era mais barato comprar e pagar as prestações ao banco do que alugar e pagar a mensalidade ao senhorio.

Mesmo nesta altura as análises económicas eram enviesadas pelos seguintes factores:

1. A valorização emocional da propriedade. Ter casa tem valor por si.

2. A desvalorização da mobilidade. A possibilidade de mudar de casa, de bairro, de cidade ou de país parece ser desvalorizada pela maioria. A minha tese é de que as pessoas só dão valor à mobilidade depois de precisarem dela. O jovem proprietário de um apartamento no Porto que recebe uma boa proposta de trabalho em Lisboa que dada a sua casa/masmorra não é economicamente atractiva. De facto, a valoração da propriedade (1) é tão elevada que nem se pensa "what if" eu tivesse uma casa alugada em vez de casa própria.

3. A não contabilização do custo de oportunidade. Quanto renderia o dinheiro investido na casa se fosse colocado em um investimento alternativo?

4. Expectativas de rentabilização irrealistas. Apesar da percepção em contrário, de facto o mercado imobiliário não sobe sempre.

O ponto é que o investimento em bens imóveis, como qualquer outro tem de ser feito com cuidado. O cuidado que exige a brutal proporção do rendimento de uma vida que normalmente é colocado neste investimento.

Estas análises com números têm outra piada. Convido o Migas a postar a análise que me mostrou há uns anos sobre a rentabilização de imóveis durante a década de 90. Muito interessante.

2007/09/25

A minha casinha

Um apartamento é um bem real transaccionável. Mais, o seu direito de usufruto pode ser transaccionado sem perda de direito de transmissão da propriedade. Nenhuma novidade.

Um Imóvel como qualquer activo pode ser avaliado somando as rendas actualizadas subtraídas dos custos decorrentes da detenção da propriedade actualizados, custos de manutenção e custos fiscais.

Em termos reais e de forma muito simplificada podemos actualizar em perpetuidade o valor de arrendamento (r) potencial bem como em perpetuidade os custos de manutenção (m) e os custos fiscais (f).

O valor do imóvel seria = r/i - m/i –f/i , sendo que i seria a taxa de desconto a aplicar.

Esta taxa de desconto depende fundamentalmente de duas coisas. O risco de limitação de direitos de propriedade e uma taxa de referência (podemos usar a Euribor aqui, por simplicidade).

Sem muita matemática é fácil de ver que quanto maiores os valores de arrendamento previstos maior o valor dos imóveis. Quanto maiores os custos de manutenção, os custos fiscais e maior a taxa de desconto, via aumento da Euribor ou do aumento dos risco de direitos de propriedade, menor o valor do imóvel.

Premissas:

(i) Em Lisboa, os valores de arrendamento têm baixado, com taxas de ocupação baixas segurarem o preço anunciado mas a não segurarem a renda média, influenciada pelo tempo sem renda de todo.

(ii) Os custos fiscais continuam a subir

(iii) A taxa de desconto – o elemento mais importante – sem sinais de redução

(iv) Custos de manutenção a aumentar devido à pressão do legislador

A conclusão:

O valor dos imóveis, em média, só podia reduzir. Mesmo que existam nichos em que a oferta limitada sustente a valorização. Mantendo-se a premissas, tendencia terá de ser a mesma.

Premonições:

À Zandinga, prevejo que vamos continuar a ter mais oferta do que procura. Com as melhorias no mercado de arrendamento é provável que os proprietários de casas compradas para especulação as arrendem à espera de melhores dias. Os principais proprietários institucionais de imóveis já o estão a fazer. Têm de os rentabilizar de alguma forma. Aumenta a oferta no mercado de arrendamento, a procura ajusta-se reduzindo o preço de arrendamento e em prejuízo da procura de imóveis para compra. E assim se continuará a ver o valor dos imóveis a baixar.

À Nostradamus, prevejo que pode acontecer uma injecção de imóveis no mercado pelos institucionais que ainda não o fizeram para “segurar” o mercado. E aí o ajuste não vai ser tão tranquilo…

Uma coisa é certa. Todos os “interessados” no mercado defenderão as “boas” expectativas do mercado. Desde financiadores a construtores, de promotores a proprietários a agentes, todos defenderão que o mercado é à prova de bala e que somos imunes a problemas passados ou em outros mercados não nos atingem. A verdade é que em Portugal a maioria dos indivíduos estão do lado da oferta…

Disclaimer: O modelo de avaliação é ultra-simplista e serve para fundamentar o levantamento de confusão e dúvidas.