A minha casinha

Um apartamento é um bem real transaccionável. Mais, o seu direito de usufruto pode ser transaccionado sem perda de direito de transmissão da propriedade. Nenhuma novidade.

Um Imóvel como qualquer activo pode ser avaliado somando as rendas actualizadas subtraídas dos custos decorrentes da detenção da propriedade actualizados, custos de manutenção e custos fiscais.

Em termos reais e de forma muito simplificada podemos actualizar em perpetuidade o valor de arrendamento (r) potencial bem como em perpetuidade os custos de manutenção (m) e os custos fiscais (f).

O valor do imóvel seria = r/i - m/i –f/i , sendo que i seria a taxa de desconto a aplicar.

Esta taxa de desconto depende fundamentalmente de duas coisas. O risco de limitação de direitos de propriedade e uma taxa de referência (podemos usar a Euribor aqui, por simplicidade).

Sem muita matemática é fácil de ver que quanto maiores os valores de arrendamento previstos maior o valor dos imóveis. Quanto maiores os custos de manutenção, os custos fiscais e maior a taxa de desconto, via aumento da Euribor ou do aumento dos risco de direitos de propriedade, menor o valor do imóvel.

Premissas:

(i) Em Lisboa, os valores de arrendamento têm baixado, com taxas de ocupação baixas segurarem o preço anunciado mas a não segurarem a renda média, influenciada pelo tempo sem renda de todo.

(ii) Os custos fiscais continuam a subir

(iii) A taxa de desconto – o elemento mais importante – sem sinais de redução

(iv) Custos de manutenção a aumentar devido à pressão do legislador

A conclusão:

O valor dos imóveis, em média, só podia reduzir. Mesmo que existam nichos em que a oferta limitada sustente a valorização. Mantendo-se a premissas, tendencia terá de ser a mesma.

Premonições:

À Zandinga, prevejo que vamos continuar a ter mais oferta do que procura. Com as melhorias no mercado de arrendamento é provável que os proprietários de casas compradas para especulação as arrendem à espera de melhores dias. Os principais proprietários institucionais de imóveis já o estão a fazer. Têm de os rentabilizar de alguma forma. Aumenta a oferta no mercado de arrendamento, a procura ajusta-se reduzindo o preço de arrendamento e em prejuízo da procura de imóveis para compra. E assim se continuará a ver o valor dos imóveis a baixar.

À Nostradamus, prevejo que pode acontecer uma injecção de imóveis no mercado pelos institucionais que ainda não o fizeram para “segurar” o mercado. E aí o ajuste não vai ser tão tranquilo…

Uma coisa é certa. Todos os “interessados” no mercado defenderão as “boas” expectativas do mercado. Desde financiadores a construtores, de promotores a proprietários a agentes, todos defenderão que o mercado é à prova de bala e que somos imunes a problemas passados ou em outros mercados não nos atingem. A verdade é que em Portugal a maioria dos indivíduos estão do lado da oferta…

Disclaimer: O modelo de avaliação é ultra-simplista e serve para fundamentar o levantamento de confusão e dúvidas.