Impossible Futures (1)

Housing Futures

O primeiro de uma série onde se tenta perceber o potencial dos mercados derivados em habitats pouco naturais aos mesmos. O primeiro já só é impossível na Europa pois acabo de descobrir acidentalmente que será realidade precisamente a partir de amanhã (hoje-26/04) na abertura da Chicago Mercantile Exchangea negociação de contratos de futuros e opções sobre o índice CS Home Price index. Por outras palavras, estamos a falar de compradores e vendedores de casas poderem proteger-se do risco imobiliário transaccionando uma opção sobre os preços das casas em todo o país, ou em cidades específicas. Assim, um cidadão de São Francisco pode comprar uma opção de compra para proteger o seu filho de uma escalada nos preços das habitações na sua cidade, e um jovem casal pode usar uma opção de venda para proteger o investimento feito na sua recém comprada casa em Boston de um “rebentar da bolha” imobiliária.

Repare-se como uma simples aplicação financeira podia, se houvesse em Portugal um mercado dinâmico, solucionar vários problemas relacionados com a habitação e especulação imobiliária.

O raciocínio é simples: é apenas um contrato que me habilita a receber o benefício económico que eu teria se pudesse comprar um T2 em Lisboa por 2000 euros/m2 daqui a 10 anos. Se esse contrato está a negociar por 500 euros, significa que (inflações à parte) o mercado estará implicitamente a avaliar os preços dos T2 em Lisboa daqui a 10 anos em 2500 euros /m2. O raciocínio inverso aplica-se às opções de venda, ou seja se as opções de venda de estivessem a 500 euros, o mercado estava a antecipar um preço de 1500 euros / m2 daqui a 10 anos.

Repare-se que quando fossemos comprar uma casa, bastar-nos-ia olhar para o mercado para anteciparmos os preços das casas na zona que queremos daqui a 5, 10 ou 20 anos. Esta antecipação, podendo não estar cem por cento certa, é muito melhor previsão do que qualquer opinião recebida de amigos ou vendedores pois quem lá pôs o seu dinheiro de certeza analisou melhor a situação do que quem manda um bitaite no café. Adicionalmente se o mercado estiver caro e for expectável que os preços caiam, isso será visível imediatamente e os compradores poderão exigir desde logo um preço mais baixo (e vice-versa), ou seja, este mecanismo antecipa as expectativas dos agentes para o momento presente.